מדוע משקיעים רבים קונים קרקעות מעבר לקו הירוק?
הכתבה נכתבה בשיתוף קבוצת "מני גרופ"
המצב הפוליטי גורם למשקיעים לחפש ולרכוש קרקעות זולות מעבר לקו הירוק. מייסד קבוצת מני גרופ, מני גרינבאום מסביר למה הביקוש עולה ומאמין שהשיא עוד לפנינו. " לפני כמה זמן, הגיע אלינו משקיע שרכש כמעט 30 דונם מאחד הפרוייקטים שלנו הנמצא בשומרון"
מאחורי מני גרינבאום, מנכ"ל החברה אשר מתמחה בשיווק ויזמות בתחום הנדל"ן, ישנה שורה ארוכה של פרוייקטים אשר שווקו בהצלחה רבה, אך מה שקרה לפני אי אלה שבועות הצליח להפתיע אותו. "יצא לנו לעשות שיווק לפרוייקט קרקעות של 30 דונם באזור השומרון. אחרי שנמכר כבר שליש מהפרוייקט לרוכשים בודדים. לפתע, הגיע משקיע מחו"ל, בדק את העסקה מכל הכיוונים והחליט שהוא רוצה לקנות את שאר הקרקעות שלא נמכרו ללקוחות אחרים, וכך היה"
יש סיבה שהוא בחר דווקא בקרקע הזו?
"לקרקעות הנמצאות מעבר לקו הירוק יש יתרון משמעותי בכל מה שקשור למיסוי, אם אתה, בתור משקיע רוכש עכשיו קרקע חקלאית בין גדרה לחדרה, גם פרטית, אתה תצטרך להיפרד מ50% מהרווח שלך להיטל השבחה. לדוגמא, אני רכשתי דונם במיליון ש"ח, בלי הזכות לבנות עליו, ובמשך כמה שנים אני מקדם אותו למצב שעכשיו הוא שווה 5 מיליון ש"ח – אני אצטרך לשלם 50% רווח למועצה המקומית, גם אם אני מחליט לא למכור את הקרקע. לקרקעות הנמצאות מעבר לקו הירוק אין היטל השבחה, לכן המשקיע שומר את הכסף לעצמו
"המשקיע מחו"ל ידע שיהיה לו קשה מאוד למצא פרוייקט גדול כמו זה באיזור זה. בעקבות הבחירות האחרונות יש עלייה בביקוש ואני רואה שמסתכלים על פרוייקטים שנמצאים מעבר לקו הירוק בראייה חיובית."
"הלך רוח פוליטי המביא משקיעים אל מעבר לקו הירוק"
"פרוייקט כזה הוא כמו מרתון, נדרשות בין חמש לשש שנים לקרקע להפשיר. יש צוות תכנון והפרוייקט צריך לעבור גם ועדה מקומית וגם ועדה עליונה. הלך הרוח הפוליטי מאוד משפיע על אישור התוכנית, וכרגע המשקיעים מבינים שכנראה הממשלה החדשה תהיה בעד בנייה במקומות אלה."
הקרקעות האלה נרכשו אבל הרבה לפני הבחירות האחרונות, לא לקחת פה סיכון בעצם?
"נהפוך הוא, ממש כמו שבשוק ההון הבורסה עולה לאורך זמן כך גם בקרקע. מבלי קשר לסטטוס התכנוני של הקרקע בשנים האחרונות רואים עלייה מתמדת במחיר. עם עלייה של 10%-15% ב-1-3 השנים האחרונות. אנחנו מתמקדים בקרקעות מעבר לקו הירוק כי אנחנו רוצים את ההשבחה שאותה אי אפשר לקבל הקנייה של בית מוכן בוודאי לא באחוזים כאלו. אנחנו מחפשים את הנכסים שעוד שנתיים שלוש או אפילו חמש יהיו שווים יותר בצורה משמעותית לעומת הסכום ששולם.
"מחיר של קרקע עלה מ-150 אלף ל-400 אלף ש"ח"
"התחום בו אנחנו מתרכזים אצלינו במני גרופ זה תחום הקרקעות, כי שם יש את יכולת ההשבחה הגבוהה ביותר, פעם זה נע בין 20% ל-30%, ולפעמים זה מגיע עד ל300%", מסביר גרינבאום.
ומהם הטווחי מחירים של העסקאות אצלכם?
"כל אחד שמגיע אלינו אנחנו תופרים לו את ההשקעה שהכי מתאימה לו, וקיימים אצלנו טווח רחב של מחירים. אתה יכול למצוא קרקעות בתהליכים בסיסיים ב-150 אלף ש"ח, ואתה יכול למצוא כאלה שכבר אחרי שלב ההפקדה הממתינים למתן תוקף ב-2 מיליון ש"ח."
"משקיעים בתחום הזה יודעים שהסבלנות משתלמת, במיוחד בסכומים קטנים יחסית. לקוחות שרכשו קרקע בגבעת זאב לפני 3 שנים, היום מוכרים ב-400 אלף ש"ח. משקיע שהשקיע 86 אלף ש"ח לפני שנתיים ביחידת קרקע בשומרון, היום מוכר אותה ב-150 אלף ש"ח. בגלל התכנון האקטיבי, הערך של הקרקעות עולה. כל קו מים שנוסף, כל דרך גישה שנסללת או דברים בסגנון הזה מייקרים את מחיר הקרקע. אבל החוכמה הכי גדולה כמובן, זה להיכנס בזמן."
"יש לנו קרקעות הפזורות בכמה מקומות בארץ, כולן נבחרו בקפידה רבה. אנחנו בודקים את השותפים, שלא מדובר בקבוצת רכישה עם הבטחות לא מציאותיות, שלא צריך לשלם מראש על תכנון, שאין לנו תלות בתוצאות המכרזים של המנהל, והדבר הכי חשוב שאנחנו בודקים זה שיש אבא ואמא לפרוייקט ויש מי שמנהל ולוקח אחריות עליו." מסכם גרינבאום.
"היכולת המקצועית שלנו לבחור קרקעות מוצלחות בטוחות ונכונות, מוכיחה את עצמה בשטח. היכולת הזאת היא הסיבה שכמעט כל לקוח שמגיע לעסקה אחת, חוזר ל-2-3 נוספות. הם יודעים שאצלנו הם מקבלים את התשואות והביטחון המקסימאלי."
רוצים שנציג יחזור אליכם עם מידע נוסף? השאירו פרטים כעת