רוצים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? כך תעשו את זה נכון
ניר בבג'ני, מייסד חברת נדלניר, מייעץ עם טיפים חשובים כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב.
ברכישת בתים להשקעה בארצות הברית ניתן להגיע לרמות תשואה שלא ממש אפשר להשיג בישראל. השילוב של כלכלה מתועשת ומתפתחת לצד התאוששות מתמשכת יוצרים כר פורה להשגת תשואות גבוהות. עם זאת ישנו חשש מוצדק עקב המרחק הרב. איך זה אפשרי? כיצד ניתן לעשות זאת נכון ולהרוויח תשואה גבוהה?
ערכנו ראיון בנושא עם ניר בבג'ני, מנהל פורום תפוז השקעות נדל"ן בארה"ב, ומייסד חברת נדלניר, עונה על שאלות ונותן טיפים חשובים בנושא.
ראשית כל, תוכל להסביר למה בכלל כדאי לשקול את האפשרות להשקיע בנדל”ן בארה”ב?
כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, כלומר מחוץ לישראל, בחינת הסביבה כוללת מרכיבים חשובים מאוד שחשוב לבדוק היטב כדי להבין את הסיכונים. וזה עוד לפני שבכלל מדברים על ההזדמנות והסיכויים לתשואה. לכן לתפיסתי, השקעה במדינות מערביות ובכלכלות המפותחות והמובילות בעולם הן האפיק המתאים ביותר למשקיע הישראלי המתוחכם אשר מחפש עמדת השקעה שמרנית. ולראיה מרבית המשקיעים הישראלים המתוחכמים עובדים בארה"ב.
למה אתה מתכוון בכך שהשקעה היא בסביבה פחות מסוכנת או יותר שמרנית?
הדבר הראשון שאני מתכוון אליו זה הכלכלה. לארה"ב הכלכלה הגדולה בעולם. עם כל הכבוד לכלכלה הישראלית.
סביבה היא גם החוקים המקומיים, ארצות הברית היא קפיטליסטית ובהרבה מדינות פועלים חוקים לטובת בעלי הנכסים, ולא להעדפת השוכרים.
וכמובן שפה ותרבות עסקית. ארצות הברית היא מדינה שקל לעשות בה עסקים. מדינה דוברת אנגלית דבר המהווה יתרון מבחינת יכולת הבקרה והשליטה.
אתה יכול לתת דוגמא איך הדבר הזה נותן הגנה והשקעה יותר שמרנית?
כמובן. כשאני אומר שיש שם סביבה עסקית שיוצרת הגנה למשקיע. הכוונה לסביבה מפותחת, עם שקיפות ועם תהליכים ברורים ופשוטים.
למשל בארצות הברית ניתן לקבל ביטוח שהנכס בבעלותך המלאה החוקית ונקי מחובות ושעבודים. ידעת שזה מוצר ביטוחי שלא קיים בישראל?
יש לך ודאות של 100% שהנכס שלך רשום בבעלותך כראוי ונקי מכל עקיצות.
בנוסף, יש המון מידע חשוב ונגיש דרך האינטרנט ובחינם שכל משקיע יכול לאמת בקלות.
לכן, אני לא מתחיל אף פעם לשאול מה יוצא לי מהשקעה וכמה תשואה אני צפוי לקבל לפני שאני מבין שאני מוגן במאה אחוז על קרן ההשקעה השלי באמצעים האלה.
ואם אתה מדבר על התשואה למשקיעים אז למה לשקול דווקא את ארצות הברית?
חשוב להבין שכאשר מדברים על תשואה אז זה תלוי באיזו עסקת נדל"ן מדובר. נכס נדל”ן במיקום נורמלי צפוי להניב תשואה שנתית משכירות מעל 8%. עם זאת, צריך להיזהר לא להתפתות להשקיע בנכסים זולים באזורים קשים בגלל הבטחות לתשואות דו ספרתיות.
מעבר לכך, ההזדמנות בארצות הברית היא מעבר רק לתשואה יש עוד שיקולים.
אז מה השיקולים הנוספים?
נגישות היא שיקול חשוב. יש הזדמנות לרכוש נכסי נדל”ן בסכומים של 200-300 אלף שקל.
יש גם הזדמנות מחיר. צריך להכיר את האזורים הנכונים בהם מחירי השוק עדיין במחירי הזדמנות ועם פוטנציאל לרווח הון.
בנוסף בארצות הברית יש את היתרון לגודל של השוק. תמיד יש עסקאות. תמיד אפשר לעשות כסף. צריך להסתכל על השקעה בנדל"ן כמהלך.
למה שאדם אשר רוצה להשקיע את כספו ישקיע בנדל"ן ולא בדרכים אחרות אשר קרובות אליו ונמצאות בישראל?
משום שההשקעה בנדל"ן בארה"ב משתלמת באופן יחסי לאפשרויות ההשקעה האחרות בישראל:
זה עדיף על נדל"ן בישראל כי היום מחיר של דירה ממוצעת במרכז ישראל עומד על כ-1.5 מיליון ₪. בסכום ההשקעה הזה, ההכנסה הצפויה משכירות בארה”ב היא כ- 12,500 שקל בחודש. זה עדיף על הבנק, כי להפקיד כסף בבנק זה ללא תשואה על הכסף! לטעמי זו השקעה עדיפה על הבורסה בעת הנוכחית. וגם באופן כללי כאשר מדברים על בטחון, נדל"ן זו השקעה שמגובה בנכס פיזי ומניבה הכנסה חודשית צפויה. גם אם הבורסה קופצת או יורדת מיום ליום, עדין מחיר השכירות החודשי הוא צפוי כל חודש ללא שינוי. גם בנקים יודעים את כל זה, בגלל זה נותנים משכנתה רק על נדל"ן. לא ראיתי מישהו שבא לבנק ואומר אני אשקיע בבורסה והבנק אומר לו מצוין בו אני אתן לך משכנתה. השורה התחתונה היא שהשקעת נדל"ן שמתבצעת נכון היא השקעה שנותנת ראש שקט הרבה יותר מהבורסה התזזיתית.
אתה מדבר על ההזדמנויות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב ושמדובר בהשקעה שמרנית. בכל זאת, האם ישנם גם סיכונים שצריך לקחת בחשבון?
כן. כמו כל השקעה בחיים. בנוסף ליתרונות ולהזדמנות ישנם גם סיכונים למהלך כזה שצריך לדעת להתכונן אליהם מראש כדי לדעת כיצד להתמודד איתם.
הפרמטר הראשון הוא מיקום הנכס- בכל מדינה ישנם אזורים איכותיים ואזורים פחות טובים. ההזדמנות נמצאת בשילוב של איכויות האזור וטווח המחירים העדכני. מי שמשלם את שכר הדירה הוא הדייר. לכן, מומלץ לא להסתמך על מודלים של תשואה מובטחת ולא שום טריקים פיננסיים אחרים בעזרת בנקים או חברות שלכאורה מצליחות. יש לברר מספר דברים. מי האוכלוסייה שמתגוררת באזור המוצע, מי צפוי להיות השוכר של הנכס. למשל: אוכלוסייה עשירה או מהמעמד הבינוני? משפחה צעירה או מבוגרת?
הפרמטר השני זה בחינת מחיר הנכס ביחס להערכה של שווי השוק הנוכחי- מומלץ לבחור בנכס שהוא לפחות 10 אחוז מתחת למחיר השוק. בלי קשר למחיר, לא מומלץ להשקיע בנכס שנמצא באזור קשה, גם לא במחיר מציאה. מדובר בהתעסקות מורכבת שמעבר ליכולת או הרצון שלנו כמשקיעים ששולטים בנכס בשלט רחוק. אתה לא רוצה להיות המוכר הבא שנמצא בלחץ להתפטר מנכס זבל.
הפרמטר השלישי האנשים והצוות המקומי. חשוב להיעזר במי שכבר מנוסה באזור ההשקעה ויכול לכוון לרכישת הנכס הנכון, בתהליך הנכון ועם קשרים מקומיים לאנשים בדוקים כאמינים ומקצועיים. למשל, גישה אל עו"ד, מהנדס מבנים, קבלן מקומי טוב כל אלה הם דוגמאות לפרט אחד שיכול להיות כל ההבדל בין השקעה מוצלחת לכושלת.
דבר אחר ובנוסף על כך, בכל אזור נתון, ישנן חברות המוכרות בפער מחיר של 10 אלף דולר ויותר בהשוואה למחיר השוק הנוכחי, כולל באזורים הפחות טובים. לא להתפתות לחשוב שחברה המוכרת נכס ב-55 אלף דולר היא חברה טובה יותר מכזאת המוכרת ב-85 אלף דולר. חשוב להבין את איכות האזור והנכס. ישנן חברות שמוכרות נכסים באזורים לא טובים, עבור משקיעים הנופלים בפח להבטחות תשואה ולרכישת נכסים זולים שנמצאים באזורים קשים. עקב כך, למרבה הצער מתחיל לפעול שעון העצר עד קבלת המכה הבלתי-נמנעת.
כמו כן, מומלץ לבחון בצורה יסודית את הצעות החברות בשביל ללמוד את האזורים וההזדמנויות שהציעו לך, לרשום את הכתובות של הנכסים ולבדוק באתרי האינטרנט. לדוגמה, באתר ZILLOW אפשר לבדוק את מחירי השוק בהשוואה למחירי הנכסים שהחברות מציעות. היתרונות ברכישת נכס מחברה ידועים. היתרון העיקרי הוא פשטות הביצוע, אתה שם כסף ומקבל נכס. חשוב לציין, אתה חייב להבין היטב את המחיר בעבור יתרונות אלה, ולדעת את הסיכונים בדרך פעולה זו.
הפרמטר הרביעי והכלכלי מכולם זה הכרת הסיפור במספרים – לנכס נדל”ן יש אישורים ובדיקות, ניהול, תשלומי מיסים עירוניים, ארנונה, הוצאות אחזקה, עלות דיווח, תשלום מיסים ועוד. למשל, היו מקרים שמשקיעים היו מופתעים שהמיסים העירוניים באזור שבו קנו מסתכמים בשנה באלפי דולרים. המיסים העירוניים הללו לא נלקחו בחשבון כשהם חישבו את התשואה.
לסיכום, כיצד אתה ממליץ להשקיע באופן הנכון?
דרושה מומחיות כדי לקנות באופן הנכון נכס להשקעה בחו”ל. בנוסף, מחיר הטעות בהשקעה מסוג זה הוא גבוה.
רמזתי זאת קודם. הסוד העיקרי כיצד ניתן לאתר עסקאות משתלמות לא נמצא כלל בעסקה, אלא נמצא באנשים. כדי שלא ינסו לתחמן אותך ולעשות כסף על חשבונך אתה צריך למצוא את האנשים האמינים שיסייעו לך. חשוב מאוד לוודא שהם מרוויחים ביחד איתך ולא על חשבונך.
בקיצור- כאשר תמצא עבורך את האנשים הנכונים שילוו אותך לאורך כל התהליך- אתה תמצא גם את העסקאות הטובות וגם את התשואה המקסימלית.
מצא אנשים. לא עסקאות!
הריאיון נערך עם ניר בבג'ני, מנהל הפורום הישראלי בתפוז להשקעות נדל"ן בארה"ב. מנכ"ל נדלניר ליווי השקעות נדל"ן בארה"ב, אשר עוסק בליווי עסקאות נדל"ן בארה"ב כ-9 שנים ומנהל עבור לקוחותיו את התהליך כולו מאיתור השקעה ועד לתשואה שוטפת.
